liên quan tới diễn biến cơn sốt đất nền tại những quận, huyện vùng ven TP HCM và những tỉnh giáp giới, cũng như tại những đặc khu kinh tế (ĐKKT) ngày mai Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, PV vừa có cuộc trao đổi mang ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA. (Ảnh: Tuổi Trẻ). |
Thưa ông, các tháng đầu năm nay cho thấy trạng thái sốt đất liên tiếp diễn ra tại những thị xã, quận vùng ven TP HCM và tại các đặc khu tương lai. Liệu đây đã là dấu hiệu của "bong bóng" bất động sản (BĐS) năm 2018?
Ngay từ đầu năm 2017, HoREA đã cảnh báo về rủi ro sốt đất nền và condotel. Sau chậm tiến độ, Thành ủy, UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt thì ngăn lại được cơn sốt khi bấy giờ. Nhưng tới cuối năm nhận thấy với các tín hiệu nên Hiệp hội lại cảnh báo về việc cơn sốt đất nền quay trở lại.
Tôi cho rằng, cơn sốt ảo giá đất nền ở các huyện, quận vùng ven TP HCM và ở những ĐKKT tương lai bây giờ đang ở giai đoạn đỉnh điểm rồi. Nó với thể coi là dấu hiệu "bong bóng" nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở 1 số địa phương mang đủ cả những điều kiện khách quan và chủ quan mà thôi. Điều kiện khách quan chính là định hướng tăng trưởng ĐKKT của nhà nước và điều kiện chủ quan là hoạt động thổi giá, thông đồng sở hữu cán bộ hạ tầng để lũng đoạn thị trường BĐS của đội đầu nậu, cò đất…
Như tại TP HCM bây giờ, thị phần trung tâm của cơn sốt đất là quận 9, không những thế còn với các thị xã 12, quận Thủ Đức, thị xã Củ Chi…
các địa phương xảy ra hiện tượng sốt đất đều đã phải tung cán bộ ra cộng với hạ tầng tập kết khắc phục. Như TP HCM đã chỉ đạo UBND những huyện, quận cùng phối hợp để kiểm soát cơn sốt đất hiện tại, đồng thời bắt buộc phải công khai gần như thông tin để quản lý thị trường, cảnh báo người dân tỉnh táo lúc đầu tư… Tôi nghĩ chỉ mất khoảng đến sẽ kiểm soát được tình hình, thực tế khoảng 2 tuần nay thị trường đã có dấu hiệu kiểm soát được một tẹo rồi.
Ở các địa phương gần lên ĐKKT cũng đang với các giải pháp rõ rệt, vừa qua nhất là cả ba nơi Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã với lệnh trợ thì dừng giao dịch, chuyển giao, chuyển nhượng Công trình, chuyển đổi mục đích dùng đất.
Ông với thể so sánh các điểm dị biệt giữa trạng thái sốt nóng đất nền hiện tại so có thị phần BĐS năm 2007 – thời khắc xảy ra "bong bóng" BĐS?
Sự dị biệt thứ nhất về chính sách nguồn vốn vay, năm 2007, Chính phủ thực hành việc khuyến khích lớn mạnh nguồn vốn vay nên tăng trưởng nguồn hỗ trợ năm ngừng thi côngĐây lên tới hơn 37%, hiện trạng cho vay dưới chuẩn phổ thông dẫn đến ko kiểm soát được mẫu tiền…
khi mà ngừng thi côngĐây, năm 2017 cách đây không lâu Chính phủ lại vận dụng việc thắt chặt nguồn đầu tư làm tăng trưởng nguồn vốn vay chỉ hơn 18%, năm 2018 này dự định Con số cũng chỉ ở mức 18%. Lịch trình giảm thiểu tín dụng vào BĐS đã được đưa ra, cả khách vay lẫn ngân hàng đều đã có các bài học xương máu rồi nên việc kiểm soát loại tiền cho vay sẽ chặt chẽ hơn trước (các mục tiêu về nguồn vốn vay và điều kiện cho vay cũng đều chặt chẽ hơn…).
Xét về các tầng lớp BĐS, năm 2007, chỉ trừ tầng lớp căn hộ vừa túi tiền, còn lại tầng lớp căn hộ cao cấp và đất nền đều xảy ra trạng thái sốt nóng trên cả nước.
Còn hiện nay, trạng thái nóng hổi chỉ xảy ra ở phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô hộ lẻ, đất nền chia theo thửa và đất nền phân lô trái phép - những cái đất ko đủ cơ sở pháp lý được tìm bán qua hình thức giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại. Và việc sốt nóng đất nền này cũng chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương như vùng ven TP HCM và những khu vực chuẩn bị lên ĐKKT mà thôi.
Chỉ trong những tháng ngắn ngủi đầu năm, cơn sốt đất nền đã lan trong khoảng những huyện, quận vùng ven TP HCM sang các tỉnh lân cận. Theo ông, duyên do do đâu dẫn tới sự lan rộng nhanh chóng này?
có tất cả duyên cớ khiến cho sốt đất vùng ven TP HCM bị đẩy cao và lan nhanh ra những thị thành lân cận. Đầu tiên phải đề cập đến việc TP HCM cách đây không lâu đã với rộng rãi quyết sách lớn, trong ngừng thi côngĐây có định hướng tăng trưởng "Thành thị trấn sáng tạo phía Đông" (tại khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức).
Thứ 2 là do hệ thống cơ sở vật chất, đặc thù là hạ tầng liên lạc của khu vực ngày một được tập kết đầu tư (mở rộng kết nối vòng đai hai sở hữu tuyến phố Phạm Văn Đồng, đầu tư lớn mạnh những tuyến metro…). Đây chính là một trong những yếu tố quan yếu nhất kéo theo sự vững mạnh về giá của BĐS những đô thị lân cận TP.
Thứ ba, khi nhà đầu tư cân đề cập, so có những thị trường ngoại tệ, vàng, chứng khoán… thì thị phần BĐS được kỳ vọng phổ biến về hiệu quả đầu tư.
Thứ tư, tâm lý người Việt lâu đời (xuất phát trong khoảng nông thôn, sinh sống theo nhà đất riêng lẻ) là muốn với đất nền.
Thứ 5, nguyên cớ trực tiếp chính là do bị tác động tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina vừa rồi, sau ngừng thi côngĐây Cảnh sát PCCC liên tiếp kiểm tra và phát hiện phổ biến sai phạm tại những chung cư… làm cho tâm lý người dân càng bất an khiến phổ biến người vốn mang ý định sắm chung cư đã chuyển qua lựa chọn đầu tư căn hộ nền để định cư.
Thứ 6, là do Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã với hiệu lực 4 tháng rồi nhưng việc triển khai thực hành lại chưa quyết liệt (Quyết định này khác Quyết định số 33 trước đây).
cuối cùng, 1 trong những căn do quan trọng dẫn tới sự lan rộng của cơn sốt đất hiện tại là do giới đầu nậu, cò đất móc ngoặc có 1 số cán bộ cấp cơ sở, tung tin thất thiệt "thổi giá, tạo sóng" khiến thị trường xáo động. Trong cơn sốt đất, thậm chí rộng rãi người còn sẵn sàng ấp ủ cả đất nông nghiệp để chờ đợi cơ hội bán lại kiếm lời…
Xin ông Nhận định thêm về những rủi ro mà nhà đầu cơ sở hữu thể gặp phải khi ủ ấp đất nông nghiệp trong cơn sốt đất hiện nay?
Đất nông nghiệp hiện được phân lô theo diện tích 500 m2 tiền ẩn nguy cơ sau này chủ đất với thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở trái phép, vì 500 m2 là đã tương đương diện tích của một vi la hạng sang rồi (biệt thự thường có thể rộng trong khoảng 200 – 1000 m2).
sở hữu diện tích nhỏ như vậy, nếu như phân phối nông nghiệp công nghệ cao thì vẫn sở hữu thể được, bên cạnh đó phân lô đất nông nghiệp tương tự rất dễ xảy ra biến tướng bởi diện tích phân lô giống mang đất nhà ở (diện tích chỉ 50 – 70 m2), sẽ khó mà kiểm soát được ví như cơ quan cấp hạ tầng nhắm mắt khiến cho ngơ hoặc với thông lưng với giới đầu nậu…
khách hàng đất nông nghiệp cũng phải đối mặt với rủi ro về mặt pháp lý vì loại đất này không được xác nhận là đất ở. Người dùng phải mua căn hộ nông nghiệp mang giá đất ở thì sẽ thiệt thòi rất to ví như đất ngừng thi côngĐây sau này ko được quy hoạch thành đất ở.
Hiệp hội BĐS TP HCM đã đưa ra khuyến cáo, người dân đầu tư căn hộ nền thì nền đất phải có sổ đỏ, đất ở thì mới xin phép vun đắp được. Giả dụ bên bán mà cung cấp cả sổ đỏ và giấy phép vun đắp thì rất im tâm, chứ mua nhà nền, đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại thì sau này không mang căn cứ pháp luật để đảm bảo lợi quyền của các bạn.
Nhà đầu cơ thứ cấp đầu cơ ào ạt chứ người sở hữu nhu cầu thực rất ít, người đầu cơ chung cuộc bao giờ cũng chịu thiệt hại nặng nề… ngoài ra, sau cơn sốt đất, khi giá đất quay trở lại giá trị thật thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu cơ lướt sóng nên nhà đầu cơ thứ cấp cần khôn xiết tỉnh ngủ trước các diễn biến của thị trường…
Xin cảm ơn ông!
Vietnambiz
Nhận xét
Đăng nhận xét